上周四（8月30日），建设部官员在新闻发布会上反问记者:“如果没有房地产市场的宏观调控，现在的房价会是什么形势？”弦外之音是，今日中国的房价没有最高，只有更高。若不是主管部门殚精竭虑地宏观、呕心沥血地调控，也许房价早已经超过日本、美国了。
杨绛先生自称“晚清末代的遗老”，老人近日在《走到人生边上》一书中说:“‘没有’无从证实；证实‘有’，倒好说。”房价没有超过日本、美国，表面上看可以成为主管部门的政绩、功德，似乎可以证实，其实无从证实。事实上，今日的房价高企是有了宏观调控的结果，而并非是没有宏观调控的现实。因此，我们只能实事求是地说，以往的房地产宏观调控如同过去的医改一样，是不成功的。
房控尚未成功的标志之一是国务院召开全国住房会议，解决城市低收入家庭住房困难的政策出台，建设部成立了住房保障与公积金监管司。一般地说，哪个方面矛盾突出、问题集中了，才又开大会，又发文件，又出政策，又建机构，这是我们中国式的管理模式。我曾经在《管不好就给钱给物给人》一文中，有过讨论，兹不赘述。
房控尚未成功的标志之二，也是检验成功的重要标准，就是房价到底降下来了没有。说一千，道一万，房价没有降下来，这算什么宏观调控？连微观调控也谈不上。最近，据美国密歇根大学最新公布的一项调查结果，美国出现自1992年以来最严重的房价普跌态势，尤其是高档住宅(价值30万美元或以上)过去一年的贬值幅度最大。上周公布的数据，美国房价比去年同期下跌了3.2％。中国的老百姓非常善良，不会要求像美国那样宏观调控或房价普跌，只要不再狂涨就行了。这个要求高吗？
大家现在对房价高涨的原因，已经有了一个基本的共识:供需市场不平衡。供应不足，需求过旺的矛盾如何解决呢？政府在抑制需求方面出台了不少的政策，比如减少土地供应，比如限制外国人购买，比如提高首付，比如增加二手房交易成本，等等。当然，政府也在准备加大经适房和廉租房的供应。但是，从整体而言，现在住房需求过热是全民性过热，经适房、廉租房只解决低收入人群的问题，且排队摇号等房是一个比较长期的过程。鉴于统计数据的严重缺失，我们既说不准各城市每年能提供多少经适房、廉租房，也说不准全社会百分之多少的人口、在多少年之内可以享受到经适房、廉租房。最新数据表明的是，全国实际享受过廉租房政策的家庭仅26.8万户，占400万户低保住房困难家庭的6.7％，占低收入住房困难家庭的2.7％，占全国城市家庭的0.15％。我估计，在相当长的一个历史时期里，95％以上的城市家庭，还是需要通过自购商品房解决住房问题。
当前，很多地方政府的屁股已经坐到了老百姓一边，和老百姓一起着急，让市场提供房子。房子多了，价格才有可能降下来。政治家的考量与经济学家包括开发商们的考量，往往有很大差别。政治家算执政的账，假如有10人需要住房，至少要让多一半人满足需求，人民才能对我拥护又喜欢。经济学家往往讲利润最大化，不管谁执政谁不执政。开发商更是以追求利润最大化为本能，他们也不管人民对执政者拥护不拥护，喜欢不喜欢。只要给他们机会，只要他们可以获取暴利，他们会变着法把房子忽悠成“古玩”，三年不开张，开张吃三年。假如一套房子放置三年可以卖三套房子的钱，他们就不会给市场提供三套房子。因此，向房地产暴利开刀已经成为摆在政府面前一个最现实的问题。
再论向房地产暴利开刀
多年前，一位老板对我谈起他的经商感悟:赚钱的秘诀，或是把市场做大，或是把市场做小。
现在的一些房地产开发企业，正在使出浑身解数地把市场做小，如同我在上文所说，他们恨不能把房地产市场做成古玩市场。而且，他们还知道，“古玩”虽然是投资品，就像统计局把房子当作投资品不计入CPI一样，但房子却又是所有老百姓的生活必需品。古玩可以不买，房子岂可不买？古玩可以不玩，房子岂能不住？
囤积土地、捂盘惜售、推迟开盘等等，都是开发商人为地制造市场短缺，以求得物以稀为贵的暴利。今年3月以来，监察部会同建设部发出《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。据说，各地积极行动，整治分为动员部署、企业自查自纠、组织检查和抽查验收巩固成果4个阶段。建设部官员称，为期一年的整治工作结束时，公开曝光一批不法开发商。
对不法开发商的整治，用开展共产党员先进性教育的办法，我以为难见成效。开发企业不是党组织，开发商也不人人是党员。你让他们自查自纠，活见鬼了。“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。企业的本性，资本的本性，就是牟利赚钱。在法治社会，这些本性受到约束。在没有法治或法治不健全的社会，这些本性会像洪水泛滥一样，追逐暴利，大发横财。刚刚通过的反垄断法，实质上就是反对一切企业通过非竞争手段获取市场暴利。
中国目前对市场暴利似乎很缺乏一个明确的界定。但是，房地产存在暴利又是全社会公认的。北京实行招拍挂制度，到8月31日已满3年，看一看三年来土地与楼价之差，大概也能看出其中的暴利。市棉一分厂楼面地价为3000元/平方米，现在售价达19000元/平方米。南城贾家花园楼面地价5505元/平方米，现在楼价14800元/平方米。这里面成本是多少？利润又是多少？类似京棉这样的楼价，利润率恐怕不止100％了。中国移动公布的利润率是20％以上，已经是暴利，世界通信企业利润率普遍在3％至5％。中国餐饮业的利润率在10％左右，如能20％就乐死了。全社会的平均利润率是多少，恕我孤陋寡闻，从未见过统计局发布的数字。统计局也是一个特别有趣的部门，类似各行业利润率、全社会平均利润率这样具有指导性的重要数据不统计，却热衷于去搞什么难以统计、谁也说不清的幸福指数。
对房地产企业征收暴利税，向房地产暴利开刀，这是一件刻不容缓的事情。不如此，则难以平抑楼价。在目前没有全社会平均利润率的标准下，不妨以中国移动的20％利润率为标准，规定开发商利润率超过20％即为暴利，由国家全部征收，或采取个人所得税累进制的办法征收。有人说，物价部门规定35％以上是暴利，其实房地产企业没有多少科技含量，不用把暴利上限定得如此之高。我请教了若干人，普遍认为房地产的利润率很好计算，比计算餐饮业的利润率简单多了，一点也不复杂。征收房地产暴利税，利国利民。它从根本上扭转捂地捂盘，让囤地的人无暴利赚，不能够坐等土地升值赚大钱；让捂盘的人也无暴利可赚，你捂一百年，也按当时的成本来计算你的利润率。给房地产暴利封顶，结果一定是开发商要多赚钱，就必须是多盖房子，多卖房子，为市场提供更多更好的房子。
三论向房地产暴利开刀
限制房地产暴利，把房地产利润率控制在20％至30％以下，是政府能够做到、可以做到、应该做到也不难做到的事情。见识过农民在水缸里面发豆芽的人都知道，要让豆芽往粗壮了长而不是往细长了长，一定要在缸上面压块大石头。开发商囤地囤房，目的是让房价往高涨，而不是把房子往多里生产。因此，不控制房地产暴利，就抑制不住房价高涨。
现在，开发商的经营策略，也是与政府和消费者进行的博弈，是用时间换空间，以囤房捂盘、拖延上市时间，换取获得暴利的空间。他们知道，政府本身不生产房子，即使政府大力推进经适房、廉租房，一是远水不解近渴，二是解渴的也是低收入人群。大多数开发商也没想挣这些人的钱，他们要挣买商品房消费者的钱，甚至有开发商公然提出:挣有钱人的钱，只给有钱人盖房。说得再明白不过了，就是要少盖房子多挣钱。
我们不反对开发商多挣钱，但是我们坚决不赞成开发商通过少盖房子实现多挣钱。有没有让开发商自觉自愿地通过多盖房子来多挣钱的办法呢？惟一可行的办法是把开发商的利润调控在合理的范围内。记得若干年前，看过一本伟人谈话艺术的书，地点是在西绒线胡同新华书店。书里说，当年在戎马倥偬的间歇，几位领导人挑灯夜话，从吃辣子的人才革命扯到如何让猫自己吃辣椒。一位说:拌在饭里。首长说:不行。猫一尝辣就不吃了。一位说:掰开猫嘴喂进去。首长说:那不是自己吃。大家七嘴八舌，都说不出个好主意，最后让首长说。他说:把辣椒塞在肛门里，猫就自己舐着吃了。这个故事让我很受教育，知道后来历次“整人”运动“自己教育自己”，就是这个办法。其实，限制开发商的暴利，也是一种让猫自己吃辣椒。
二论一文中，已经谈过逐利是资本的本能。零利润不行，企业家不是活雷锋。微利有人干，干的人不多。10％以上的利润，大大超过银行的存贷差，干的人就多了。20％至30％左右利润，足以吸引相当多的人来干了。50％、100％的利润，那就什么坏事都出来了。除了马克思说的有人铤而走险、杀人越货外，还有一种表现形式就是囤积居奇、哄抬价格。老百姓所谓“鹰饱不拿兔”，说的是老鹰吃撑了就不逮兔子了。同样，开发商的利润太高了，就没有多卖房子的积极性了。
让开发商只有20％至30％以下的利润，如果要想获取更多的利润，他们就要加快资金周转率，加快生产步伐。这样的话，房子自然会大量增加，房价也不会高得离谱。这好比出租汽车，你把车价定在2.00元或2.20元/公里，不许突破，出租车就多拉快跑，赶早拉晚地干活。如果不限价，允许随便涨价，谁不想少跑路多挣钱？只有兼顾消费者和开发商的利益，而不是剃头挑子一头热，才能实现政府、百姓和开发商多赢的目标。
“射人要射马，擒贼先擒王。”房地产市场调控比教育改革、医疗改革容易多了，只要射中暴利这匹马、擒住暴利这个王，囤地捂盘等等问题也就不攻自破。否则，什么严惩哄抬房价、什么严打延期交房，统统是治标不治本。搞不好，连标都不治，就像不许生产别墅，反而是帮助积压的别墅卖光了，还卖了个大价钱。其实，政府只要把住暴利这道闸门，在同样的利润情况下，别墅盖多了卖不动，大户型盖多了不好卖，开发商自己都会主动选择盖小户型商品房。
四论向房地产暴利开刀
所有的房地产开发商大鳄，迄今为止，还没有一个人公开在媒体上回应有关房地产暴利这个话题。但愿是我眼睛瞎了没有看见，而不是他们耳朵聋了没有听见。
如果说一点反应也没有，开发商集体失语，倒也不尽然。金泰城项目总经理马强先生的一番言辞，或可代表目前开发商们的普遍心态:“现在政府的目标是管好低收入人群的住房问题，加大保障类住房的供给，政府不会干涉或是来控制商品房价格。所以商品房就会按照自己的规律运行，涨跌都是市场说了算，一路走高也有可能。”
马先生此言差矣！他在“现在政府的目标”后面，丢了“之一”二字，差之毫厘，失之千里。管好低收入人群的住房问题，只是现在政府的目标之一，而目标之二，或者说最大的目标，是让所有的居者有其屋，买也好，租也好，单论。
“代表最广大人民的利益”，马先生大概听说过吧，这是“三个代表”重要思想之一呢。我在《一论》中，引述建设部提供的数据，说明全国低保住房困难家庭享受过廉租住房政策的仅有26.8万户，这个数字只占全国城市家庭的0.15％。换算可知，全国有近1.8亿城市家庭。进入国家住房保障体系的城市居民，到2010年不会超过5％。因此，95％以上的城市家庭是要通过购买商品房来改善居住条件。政府会让如此广众的城市家庭任由疯涨的房地产市场去主宰，对“一路走高”的房地产暴利不闻不问、无动于衷吗？期期以为不会。
一个相当长的时期，政府主管部门对房地产市场的宏观调控，东一榔头，西一棒子，基本上没有搔到痒处，甚至有老百姓形容说“哪不痒痒挠哪”，这些是事实，不必否认。房价没有控制住，不说明房价不能控制。凡是人为的事物，从道理上讲，还没有人不能控制的。什么叫“看得见的手”？那就是政府人格化的“手”。我们在房地产市场上看见了一些官商勾结的“手”，而没有看见扼住房地产暴利的“手”，于是乎，有些房地产商错误地以为“商品房就会按照自己的规律运行”了，大概他们对未来的发展和改革的方向严重地认识不足。
近日看到一则消息，巴西司法部消费者权利保护司本月5日宣布，联合利华公司因为改变巴西市场上销售的一种西红柿汁的包装，分量从以往的370克下降到350克，但是并未向消费者作出说明，属于欺诈消费者行为，将被处以约39万美元的罚款。我们的市场，悄悄变相涨价的商品多了，例如啤酒等，按巴西的法律，岂非都要予以重罚？
以为市场经济了，“涨跌都是市场说了算”，这几乎是相当多的人对市场经济的一个错误理解。不要说我们是社会主义市场经济，就是那些被某些经济学家和商人顶礼膜拜的资本主义市场经济，也不是什么商品的价格都由“市场说了算”。法国巴黎市城区的出租房屋价格，据说就是由政府说了算，就是要让中低收入人群租得起房，而不是让有钱人把房子统统买去用来高价出租。完全不是我们这个样子，搞什么住房投资，贷款抵押买几套十几套几十套上百套，以房养房。法国政府限制出租房价格，让你买房自己住，不能用出租房子来搞什么住房投资，实质上却是赚取暴利。限制出租房屋的价格，也起到了间接抑制房价上涨的作用。简单易行的办法多得很哩，哪一条学会了对调控房价都管用。英国央行上周宣布利率提高到5.75％，欧洲央行上周宣布利率维持在4％，都是6年来的高点，人家的通胀率大概不到2％。想一想吧，这不是政府“看得见的手”吗？我们的利率如果与英国接轨，炒房子，谁敢？
五论向房地产暴利开刀
翻一翻二十多年前的《北京日报》、《北京晚报》，一年挣了1万元的家庭，可是报纸上的新闻。那时候，“万元户”就像今天的富豪榜一样风光。上周末，朝阳区统计局发布消息，今年上半年全区在岗职工平均工资27100元，其中机关在岗职工为33651元。从“万元户”登报表彰到平均工资一年五六万元，如今一年收入一万元的家庭大概是最低收入家庭，我们既可以看到当年的富人如果没有与时俱进就会沦为今日的穷人，也能够看出一个国家在经济发展过程中工资收入的相对快速增长与货币在某种程度上贬值的脉络。
9月9日9时许，温家宝总理与北京师范大学师生座谈时，非常动情地说:“我以前讲过穷人的经济学，今天讲讲穷人的教育学。”“让所有贫困家庭的子女都能上学，真正享有受教育的平等权利，这就是穷人教育学。”我相信，大多数中国人民都会喜欢听总理讲穷人的经济学，穷人的教育学。特别是今天的“万元户”们，听到这些话更会感到心里热乎乎的，对明天的生活充满了希望。在我们的红色记忆中，共产党就是靠穷人打天下的，是领导穷人翻身解放的。不管到什么时候，共产党总是要让穷人看到光明，给人民带来希望。“情为民所系，利为民所谋，权为民所用”，这是共产党的执政理念。
今天的房地产暴利，最遭广大人民痛恨的就是让大家对房地产市场越来越感到失望。面对着房价飞涨，凭劳动所得要想购买商品房的购房者感到希望日渐渺茫。在大城市中，城区商品房价格如果还是以现在的速度突飞猛进，那么，当希望变成绝望，老百姓就不仅仅是骂娘，恐怕还要骂祖宗了。
“笑骂由他笑骂，暴利我自为之”的开发商，一边操纵房价，获取暴利，一边又操纵话语权，利用各种机会、通过各条渠道、抬出各方官人、收买各路名人为自己说话。有的经济学家公开表态要“替富人说话”，有的官员质问“如果没有房地产市场的宏观调控，现在的房价会是什么形势？”有的开发商则声称“政府出台的政策打压了房地产市场”，“打乱了市场的运行”，等等。无论是正话反说，还是反话正说，无一不是在制造“房价上涨有理”论、“房地产暴利有理”论。
政策果真打压了房地产市场吗？否。事实上，我们看到的是几乎所有的调控政策都被开发商打压或瓦解了；人民币在房地产市场被打压得短短两年贬值了近一半(两年前可以买一套房子的钱，如今只能买半套了)；老百姓的腰包被房地产暴利打压得瘪瘪的，众多贷款买房的人在省吃俭用地负重生存。
中国有了反垄断法，有了物价法，有了消费者保护法，但还没有住宅法，还没有反暴利法。对于石油、电信、电力、邮政、铁路等行业垄断，明年可以依靠反垄断法来监督。但是，对于准垄断行业的房地产，反垄断法暂时也许派不上用场。物价法、消费者保护法似乎没有对房地产暴利起到任何限制作用。“明明白白的消费”，也只是在方便面、豆腐干上有点盼头。以房地产暴利为突破口，制定一部反暴利法，与反垄断法形成联动，对造福亿万中国人民功莫大焉。将反暴利立法，把暴利彻底关进笼子里，不但让穷人有了生活幸福的希望，在某种意义上，也是给富人们一种安全感。“不积恶，不足以灭身。”只有放弃暴利致富的恶行，富人才能体会到社会的和谐。
